８種の制限とは、宅建業者が自ら売主となる場合に適用されるものとなります。
この制限は宅建業者間での取引には適用されません。
８種の制限
- クーリング・オフ制度
- 一定の担保責任の特約の制限
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の保全措置
- 手付の性質、手付の額の制限
- 他人物売買の制限
- 割賦販売契約の解除等の制限
- 所有権留保等の禁止
クーリング・オフ制度
クリーング・オフは申込をする場所や、契約する場所によって、制度の利用可否が変わります。
制度を利用できる＝契約を取り消しできることになるので、顧客優位の制度になります。
クーリング・オフが利用できない場合
- 冷静な判断が可能な場所での契約（以下、本枠下の項を参照）
- 書面で告げられてから８日が経過
- 買主が引渡しを受け、かつ代金の全額を払った場合
冷静な判断が可能な場所
１．事務所
２．専任の宅建士設置義務がある以下の場所
→ 土地に定着する案内所（*1）
→ 継続的に業務可能な場所
３．宅建業者が他の宅建業者に媒介または代理の依頼をしたときの
他の宅建業者の上記１及び２に該当する場所
４．買主が申出をした場合の買主の自宅・勤務地
*1) 土地に定着していない（テント等）場合、専任の宅建士が設置されていても、クーリング・オフ可能。
申込の場所と契約締結の場所について
申込場所と契約締結場所が異なる場合、申込場所が「冷静な判断可能な場所」かどうかでクーリング・オフの可否が決まる。
※カフェ：クーリング・オフできる場所
事務所：クーリング・オフできない場所
クーリング・オフができる場合
- 買主が書面を発したとき（例：ポストに投函した日が８日以内）
- クーリング・オフを口頭で告げられただけの場合（書面無し）
- 買主にクリーング・オフを告知していない場合
- 宅建業者は損害賠償や違約金を請求することはできない
- 売主が受け取った手付金等は速やかに返金
- 申込者が不利となる特約は無効
一定の担保責任の特約の制限
宅建業法では、民法よりも買主に不利となる引き渡しのときから２年以上の期間に不適合を買主に通知しない場合、担保責任を追求することはできないという特約は有効となる。
民法では買主が不適合を知ったときから１年以内に売主に通知しない場合、買主は不適合を理由として担保責任を追求することはできない。
担保責任
- 追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償の請求
- 契約の解除
損害賠償額の予定等の制限
宅建業法では損害賠償額と違約金を併せて代金額の 2/10 （20%）が上限となります。
（2/10 を超える部分は無効となる）
民法では損害の実損額が賠償額になります。
手付金等の保全措置
宅建業者は手付金等について保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領することができない。
手付金とは、契約締結 ～ 物件引き渡しまでの間に支払われる金額
保全措置の要否
手付の性質、手付の額の制限
手付の性質
手付（解約手付とみなす (*1) ）を解除する場合、相手方（買主or売主）が履行に着手するまでは、以下の手付のルールで契約を解除可能。
- 売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除
- 買主は手付を放棄して契約を解除
*1) 解約手付と「みなす」と「推定」、は異なる概念ということだけ覚えておく。
手付の額の制限
宅建業法では、手付額は代金の 2/10 が上限となります。（2/10 を超える部分は無効）
自己の所有に属しない物件の売買契約制限
原則：宅建業者が自ら売主となる場合は他人物売買、未完成物件は禁止。
例外：
- 現在の所有者からの取得が確定している契約（売買契約または売買の予約）が結ばれている場合、他人物売買可能
- 手付金等の保全措置を講じている or 保全措置が不要の場合、未完成物件の売買が可能
割賦販売契約の解除等の制限
原則、解除する場合、30日以上の期間を定めて書面で催告。
所有権留保等の禁止
原則、割賦販売、提携ローン付き売買の場合、所有権留保と譲渡担保は禁止されます。
例外として、受領額が3/10 以下の場合は、譲渡担保が、抵当権などの担保の設定がなく、見込みもない場合は、所有権留保、譲渡担保が可能です。
